뉴욕주민 정리) 뉴욕 부동산, 망했다 살아난 이유

약세였던 뉴욕 부동산 리츠
1	주요 부동산 리츠들  • SLG - 미국 오피스 리츠 : 뉴욕 상업용 부동산 제일 많이 소유하고 있는 커머셜 리츠. → '뉴욕의 건물주' 정도 • VNO • BOP • XLRE: 부동산 전체를 커버하는 S&P Coverage 코로나로 인해 작년부터 올해까지 부동산 리츠가 많이 약세였음. 1) 금리 상승기: 가장 크게 타격 받는 부동산이니까 2) 코로나 이후로 재택 근무 등 오피스 부문이 상당히 lean해짐
호재: 245 Park Avenue 딜 발표
1	그 중 SLG 하루 20% 넘게 오른날 : 엄청난 호재로 작용했던 딜 발표가 있었음 → SLG Trophy Asset(독보적 투자자산)인 ‘245 park avenue’ 빌딩의 매수 소식 ※ 대부분 뉴욕 오피스 빌딩 & 유명한 부동산 랜드마크 빌딩들은 주소로 이름이 불림 (빌딩 이름이 주소임) ‘245 park avenue’  : 그랜드 샌트럴 바로 옆이라 관광객들도 알법한 빌딩이나, 화려한 외관에 비해 공실률이 높음 → 즉, 애물단지 과거 중국 자본이 한창 들어와서 부동산 자본을 쓸어간적이 있음. (특히, 뉴욕에 위치한 상업용 프리미엄 빌딩) : 당시 밸류에이션을 굉장히 높여놓음 → 이 중국발 자본 파티 & 코로나 & 거품 다 빠짐 → 한동안 힘든 상황... 절반의 지분을 사가겠다는 구원투수의 등장! : 일본의 모리 그룹이 20억 달러에 매수 : 오피스 부동산 시장이 많이 죽어있었는데, 20억달러 밸루에이션의 지분(29.9%) 매각 → 단비같은 딜 소식 & 주가가 하루에 폭등 비슷한 come가 다 오름: VNO 14% 급등+ BOP 10% 급등 + XLRE 2.2 % 상승 → 전체적인 S&P 지수가 떨어졌을 때 유일하게 많이 오른 섹터
VNO에게 연달아 온 호재
1	월요일에는 저 deal 뉴스 때문에 섹터가 다같이 오르면서 함께 상승 화요일 랜드마크 부동산 딜 발표 5.8%  뉴욕의 유명한 스테이션 두 개 : 1) Grand 2) Penn   ※  뉴요커들은 대부분 대중교통 특히 지하철로 다님 : 그중 Penn Station은 갱장히 드러운 편 & 아주아주 최악 & 그 주변 상권 및 주거용 아파트 단지도 별로 → 여기에 있는 건물주가 VNO 리츠
2	Penn Station 그동안 4억 5천만 달러를 부어서 레노베이션해서 많이 깨끗해짐. + '여기에 추가로 1.5조원을 부어 주변 오피스 건물을 재개발 후 부활시키겠다!' 라 발표 이런 리츠들은 2020년 부터 80%이상 빠졌다가 회복을 못한 상태. 왜? Penn Station 주변 오피스 공실률이 너무 높아서... + 올 초에는 소유하고 있는 밸류에이션이 7천억 정도 깎임
3	현 상황: 코로나 때 전체적으로 빠진 오피스 수요는 똑같으니 뭔가라도 해보려고 개발을 시도 중 그러나, 작년부터 올해까지 금리가 빨리 & 많이 오름. →  부동산 개발업자들이 비싸서 멍 때리고 있었음. (금리인상으로 자금조달이 어려웠기 때문에)   그래서 이렇게 뭔가를 해보려고 한다 → 이 돈이 다 어디서 났는가? 경영진: 그래도 우리는 Trophy Asset(효자 부동산)이 하나 있어~'202 Central Park South'! ※ billionaire들이 사는 빌딩 중 하나 (주거용 콘도 주). 2021년에 60층, 61층이 팔렸느데 그게 157 밀리언 달러ㅎ 이것도 VON가 소유한 부동산이기 때문에 여기서 벌어들인 돈으로 자금 조달 하겠다고 말함.
Office REITs valuation rerating이 시작될것인가?
1	현 상황 분석: VON 자체 재무상황은 좋지 않은 편 & 주가도 많이 떨어짐 & 현금 대비 빚도 많음 (그래서 얼마전에 배당 suspension 함)  & 악화된 재무상황 대비 펼쳐놓은 것들이 굉장히 많음 (공매도 비율도 12%가 넘어감) 그럼에도 불구하고 주가는 왜 자꾸 오르는가?
2	그런 에셋 그린 / 랜드마크 등..  공식적이진 않은 소문 : 이러다간 액티비스트 애널리스트의 타겟이 되어 액티비스트 펀드가 손대지 않을까?
주거용 부동산: 맨해튼 상황
1	원룸, 1.5룸, 2룸 등 작년 대비 10% 정도 오름.  (현지 반응) 반응1 : 내 월급보다 렌트가 높음 어케사누 ㅜㅜ 엉엉 반응2: 원래 맨하튼은 혼자 사는게 아니라 룸메 4이 겨우 살아가는 환경임 클클
2	'Listing Inventory' 지표 : 시장에 나온 매물들이 트래킹 됨 (리스팅~ 테넌트가 생겨서 게약서 도장 찍는 기간) 현재 이 Listing Inventory가 20일 내외로 역대 최저치 → 그만큼 매매가 굉장히 이뤄지는 상황임
3	평균 중앙값 기준으로 맨하튼 시세는 약 4500불  (한화로 약 6백만원) 여름이 피크 시즌  : 방학이라 인턴, 졸업해서 뉴욕에서 직장 시작하려는 .. 등 한창 집을 찾는 피크 찾는 시즌  → 즉, 여름에 훨!씬 많이 오름
주거용 부동산: 나가 안나가? 정반대 의미의 미친 렌트 세계. Rent controlled apartment
1	Rent controlled apartment : 뉴욕 시에서 지정한 특정 지역, 특정 아파트는 아파트 월세가 맘대로 올릴 수 없음.  : 굉장히 작은 상승폭 제한으로 올림. 정말 수십년이 지나도 렌트값이 '인플레이션/돈의 가치'와 상관없이 항상 변함이 없음.  : 당연히 어쩌다가 거기 살았던 사람들, 혹은 그런 집을 물려받은 사람들은 땡 잡음, 번외) 고소득자가 아니었던, 섹스앤더시티 '캐리'가 맨해튼에 살 수 있었던 이유 ㅋㅋ
2	(최근 화제가 된 곳) 시장에 매물로 나와서 아주 난리가 남 (특정 유닛이 매물로 나옴) : 가격: 4밀리언 & 다운페이먼트 10% &  관리유지비(관리비 개념의 커먼 차지 + 세금 총 매월 8000불 정도) → 이런 값의 가격표를 달고 매물로 나옴 Question 1 : 이게 합당한 가격인가? → 이 지역은 굉장히 비싼 지역. 평균적으로 이쪽 지역은 10밀리언이 평균 (실제로 같은 위치 다른 층은 9 밀리언, 11 밀리언 정도에 팔림)   Question 2 : 왜 얘만 4밀리언이냐? → 렌트 컨트롤 빌딩은 tenant(세입자)가 안나가면 못올림. 보유세는 커녕 관리비만 커버하는 세입자가 있다/ → 집주인 입장에선 골때리는 악성매물 → 반 가격 이하 급 매물로 나옴 ㅋ

출처: https://youtu.be/yujTXrWruXE